¿Predialazo? Especialista IBERO examina riesgos sobre futuro de la vivienda en la CDMX
• Daniela Sánchez, de la Clínica de Vivienda IBERO, advierte sobre los riesgos de profundizar las desigualdades si las decisiones urbanas no consideran la capacidad económica de las familias, los servicios públicos y la protección ambiental
• Plantea que la discusión sobre el ordenamiento territorial va más allá de los impuestos, pues se debe considerar cómo se distribuye el suelo, quién puede acceder a una vivienda y qué intereses intervienen en la transformación de la ciudad
La polémica por el “predialazo” en la Zona Metropolitana del Valle de México abrió una discusión sobre el valor de las propiedades, la actualización de los registros catastrales y el futuro del territorio. Ante las inquietudes por el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, autoridades federales y capitalinas aseguraron que el instrumento no establece aumento al predial. Sin embargo, el debate pone sobre la mesa ¿cómo construir una ciudad en la que el acceso a la vivienda no implique sacrificar el bienestar de sus habitantes?
Para la Coordinadora de la Clínica Jurídica de Derecho a la Vivienda “María Luisa Marín” de la Universidad Iberoamericana (IBERO), la Mtra. Daniela Sánchez Carro, la discusión no debe limitarse a las diferencias políticas ni a la posibilidad de pagar más impuestos. Lo fundamental es
analizar
qué modelo de ciudad se busca construir y
si las decisiones de ordenamiento territorial responden a las necesidades de quienes la habitan
.
Una ciudad que garantice vivienda y servicios
La Ciudad de México enfrenta desafíos relacionados con la movilidad, la contaminación, el abastecimiento de agua, el transporte y los servicios públicos. En este escenario, señaló a Prensa IBERO que cualquier modificación a la planeación territorial debe considerar las condiciones actuales y las necesidades de la población, señaló Sánchez.
El ordenamiento territorial, explicó, debe incorporar una perspectiva de acceso a la vivienda, protección ambiental y disponibilidad de servicios. También debe evitar que se siga construyendo en zonas de valor ecológico o de recarga de agua, fundamentales para atender la escasez que afecta a distintas comunidades.
La especialista planteó que no basta con establecer criterios de planeación en un documento: existe una distancia entre los objetivos que deberían alcanzarse y lo que efectivamente ocurre cuando se aplican los programas.
Por ello, consideró necesario vigilar que las decisiones no favorezcan la especulación inmobiliaria ni la construcción indiscriminada de comercios y plazas comerciales, sino que contribuyan a mejorar las condiciones de vida de la población.
Predial: cobrar con justicia, no profundizar desigualdades
Sobre la posibilidad de actualizar los valores catastrales, consideró que la recaudación puede ser legítima si responde a un principio de redistribución de la riqueza y permite que cada propietario contribuya de acuerdo con las características de su inmueble, su construcción y su ubicación.
El problema surgiría si una modificación afecta de manera desproporcionada a familias que ya pagaban un impuesto acorde con sus posibilidades y las características de su vivienda. Por ello, señaló la importancia de distinguir entre los inmuebles y las condiciones económicas de sus propietarios.
La actualización de los valores no debería traducirse automáticamente en una carga injusta para quienes tienen menos recursos. Para la Coordinadora de la Clínica de Vivienda de la IBERO, el nuevo ordenamiento tendría que establecer criterios claros para determinar quiénes deben pagar más y en qué circunstancias corresponde aplicar un trato diferenciado.
También permanece una preocupación ciudadana: que una mayor recaudación no se traduzca necesariamente en mejores servicios. La confianza en el uso de los recursos públicos resulta fundamental para que las decisiones fiscales tengan legitimidad.
Los terrenos baldíos y la especulación
Otro punto relevante, dijo, es el destino de los terrenos e inmuebles que permanecen sin uso en una ciudad donde existe una fuerte demanda de vivienda. La Mtra. Sánchez Carro consideró que aprovechar estos espacios podría contribuir a responder a necesidades colectivas, siempre que se expliquen las razones de las intervenciones y el propósito al que se destinarían.
La recuperación o el aprovechamiento de predios, sostuvo, debe justificarse jurídicamente y contar con información transparente. Si las autoridades pretenden darles un uso social, por ejemplo, para construir vivienda, deben explicar cómo se realizará el proceso y cuáles serán sus beneficios para la población.
La falta de información, en cambio, puede generar incertidumbre y desconfianza. De ahí la importancia de conocer los objetivos de las políticas de suelo y evitar que decisiones de gran impacto se tomen sin suficiente claridad sobre sus consecuencias.
Construir vivienda sin expulsar a las comunidades
Apuntó que la necesidad de vivienda en la capital plantea un dilema complejo. Construir más inmuebles puede ampliar la oferta, pero también exige agua, transporte, infraestructura y servicios suficientes. Cuando la construcción se desplaza hacia la periferia, puede extender la mancha urbana sobre terrenos comunales, ejidales o indígenas, así como sobre zonas de valor ambiental.
Advirtió que algunos desarrollos inmobiliarios pueden modificar la identidad de los barrios, afectar a las comunidades vecinas y elevar la plusvalía de una zona hasta volverla inaccesible para quienes han vivido ahí durante años.
“El desafío consiste en ampliar las posibilidades de acceso a una vivienda sin reproducir las desigualdades ni deteriorar el entorno. No se trata únicamente de construir más, sino de decidir dónde hacerlo, con qué infraestructura y bajo qué condiciones”, sostuvo.
La especialista subrayó que el ordenamiento territorial es una pieza de una problemática mucho más amplia. También se requieren respuestas en materia ambiental, laboral, de movilidad y de servicios públicos.
Transparencia y participación ciudadana
La Mtra. Sánchez Carro mencionó que el futuro de la ciudad no puede definirse sin información accesible y participación ciudadana. Los programas de ordenamiento suelen incluir conceptos técnicos difíciles de comprender, incluso para quienes trabajan en estos temas, por lo que las autoridades deben hacer un esfuerzo para explicar sus alcances y abrir espacios de diálogo.
La planeación debe considerar las necesidades de distintos sectores y evitar que los intereses inmobiliarios, empresariales o políticos prevalezcan sobre el bienestar colectivo.
La discusión sobre el predial, concluyó, es una oportunidad para examinar qué ciudad se quiere construir y cómo garantizar que las decisiones sobre el territorio contribuyan a una vida digna. El reto no es solamente recaudar, construir o recuperar suelo, sino hacerlo con justicia, transparencia y una visión que coloque en el centro a quienes habitan la ciudad.
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